As mudanças no mercado imobiliário de Miami nos últimos 20 anos

Comemorando seu 20º aniversário, o Grupo Acontece tem realizado uma série de matérias apresentando o que ocorreu em diversos segmentos de Miami nos últimos 20 anos. Neste texto, abordaremos um setor de extrema relevância para a cidade, o do mercado imobiliário.

Nestas duas décadas, muitas mudanças e fatos importantes ocorreram. Como nos esquecer da crise de 2008/09 que afetou a economia americana de uma maneira geral e principalmente o mercado imobiliário? Também vimos grandes oportunidades surgirem nessa área, uma alta procura de pessoas querendo não só investir, mas morar em Miami, e uma mudança considerável nos tipos de imóveis oferecidos. Para entender todos esses fatos, conversamos com três brasileiros que possuem forte atuação no segmento imobiliário de Miami.

A primeira mudança atestada nesses 20 anos é que Miami deixou de ser uma cidade onde muitos queriam apenas passar férias ou ter um imóvel para revender no futuro. Muita gente passou a vir para morar, desde estrangeiros de diversas partes do mundo, até americanos de outros estados. O clima bom e as belezas naturais, sem dúvida, são atrativos, mas o investimento feito pelas autoridades em infraestrutura nessas duas décadas é que proporcionou o crescimento do número de moradores. Vale destacar também os impostos bem mais baixos na Flórida do que em outros estados. Tudo isso somado faz com que, atualmente, 900 pessoas por dia se mudem para o nosso estado e muitas delas venham para Miami.

Jacob Abdala, proprietário da Legacy Plus Reality, empresa que atua no ramo imobiliário em Miami, Orlando e Boca Raton, comenta sobre as mudanças ocorridas no segmento nas duas últimas décadas: “A Flórida fez a lição de casa direitinho, investiram muito em infraestrutura, e no caso específico de Miami também, a cidade mudou bastante, se modernizou, por isso essa vinda tão grande de estrangeiros e americanos do norte”.

O fundador da imobiliária Souza Estates e sócio da Incorporadora Reliable Capital Group, Gabriel Souza, afirma que Miami subiu de patamar nessas duas últimas décadas e tornou-se não só um bom local para morar, mas também para negócios. “A influência internacional levou Miami a ser cotada como uma das mais globalizadas do mundo, inclusive à frente de Paris e Dubai. Além disso, marcas muito importantes estão vindo para cá, o que irá impactar positivamente em nosso business.”

Daniel Jevaux, sócio e responsável por desenvolvimento de negócios da Argentun Capital Partners, confirma que houve uma mudança no perfil das pessoas que decidem vir morar ou investir em Miami. “Há dez anos, a grande maioria dos compradores era da América Latina e Leste Europeu, mas os americanos agora estão vindo com força.”

Mudança nos perfis de imóveis
Uma das reclamações que a chamada classe média que vive ou pretende viver em Miami faz é sobre a dificuldade de encontrar um imóvel com um bom preço e isso seria fruto de uma elitização da cidade, pois antes era mais fácil e barato fechar um negócio.

De fato, muitas residências de extremo luxo foram construídas nos últimos anos, entretanto, nossos três especialistas destacaram que ainda há sim oportunidades para a classe média. Abdalla confirma que os preços subiram um pouco, mas por uma questão de ajuste, já que no passado recente, tinham tido uma forte queda, daí a sensação de terem ficado caríssimos. Já Jevaux afirma que empreendimentos “pé na areia”, como são chamados aqueles de frente para o mar, realmente são poucos para a classe média, pois os preços são mais elevados. Porém, em muitas regiões da cidade, é possível encontrar ótimas moradias de quatro, cinco quartos, por preços a partir de US$ 400 mil. Souza também discorda que só haja ofertas para os mais ricos: “É um mito que não haja mais imóveis sendo construídos para a classe média, enquanto temos uma construtora fazendo um prédio com menos de 100 apartamentos pé na areia por 3,5 milhões cada, há outra construindo 700 casas em um condomínio por preços a partir de US$ 380 mil, claro que de frente para o mar sempre será mais caro, mas em Miami como um todo, existem muitas opções excelentes”.

Profissionalização cada vez maior
Uma das mudanças mais significativas no segmento imobiliário nesses últimos 20 anos se refere à tecnologia que, com suas sucessivas novidades, fez com que os profissionais do ramo se especializassem cada vez mais. “A tecnologia trouxe muita agilidade para os negócios e proporcionou aos clientes informações que eles não tinham antes e isso fez com que nós profissionais do ramo imobiliário também nos ajustássemos para dar conta dessa nova realidade. Hoje, é preciso oferecer serviços personalizados, conhecer bem as escolas, por exemplo, ter todo tipo de informação para orientar o cliente, não é mais só vender uma casa”, afirma Abdala.

“Quem atende hoje no nosso mercado precisa entender muito sobre taxas de juros, simulação de financiamentos e análise de investimento, sem isso, não é possível atender bem ao cliente”, destaca Jevaux.

A crise de 2008/09
Quando falamos sobre o mercado imobiliário nas últimas duas décadas, certamente, não podemos deixar de citar a crise de 2008/09 que abalou todo os Estados Unidos e boa parte do mundo. Os três profissionais brasileiros ressaltam que foi um momento de incertezas e dificuldades, mas também de oportunidades. “Foi um choque grande, tudo mudou muito rápido, as pessoas começaram a perder suas casas, então vimos aí uma forma de conseguir vender esses imóveis, claro que por um valor bem abaixo do mercado, mas era melhor do que simplesmente entregar para o banco. Em 2009, muita gente começou a vir para cá, com o intuito de comprar, já que era possível encontrar uma casa por 20% do que valia dois anos antes. Foi difícil, mas serviu como aprendizado”, afirma Abdala.

“Durante a crise, nosso faturamento caiu para 10%, 20%, por outro lado, quem comprou uma casa naquele período, lucrou muito. Há casos em que a pessoa adquiriu um imóvel por US$ 40 mil e que hoje vale US$ 220 mil, outro que comprou por US$ 700 mil e agora vale US$ 4,5 milhões”, afirma Souza.

Jevaux também fala sobre a crise de 2008/09, mas destaca que dificilmente o mercado voltará a viver um momento igual àquele. “Miami sentiu a crise, sem dúvida, mas se alguém achar que aquilo voltará a ocorrer, está enganado. Naquela época, havia muita facilidade para conseguir empréstimos, mesmo sem ter garantias. Houve pessoas que financiaram cinco casas, uma para morar e quatro para servirem de renda, mas, após alguns anos, quando passaram a pagar a amortização do principal, não conseguiram e começaram a abandonar. Hoje, o processo para conseguir um empréstimo é bem mais rigoroso, por isso, há uma segurança maior no mercado.”

Possibilidade de recessão
Como todo mercado, há momentos de superaquecimento e outros de retração. Nesses 20 anos, como já citado, o momento mais tenso para o setor imobiliário foi mesmo durante a crise de 2008/09. Nos últimos meses, vários rumores de que o segmento poderia entrar em uma forte recessão em breve passaram a circular, mas os três profissionais afirmam que não analisam dessa maneira e que mesmo que haja uma pequena queda no mercado, não será nada assustador. “Pode até ter uma recessão nos próximos 24 ou 36 meses, mas isso não significa quebra do sistema financeiro como foi em 2008, mas, sim, dois trimestres consecutivos de crescimento zero ou negativo, mas isso está longe de ser uma catástrofe financeira”, afirma Jevaux.

Souza demonstra otimismo e não acredita em recessão. Segundo ele, há muitos boatos no mercado, mas a realidade do dia a dia é outra. “Há pessoas dizendo que está difícil para comprar e vender, outras afirmam que os preços cairão em Miami, mas só como exemplo, cito o mês de julho deste ano, quando houve um crescimento de 15% em relação a julho de 2018. A constatação a que chegamos é que os preços estão subindo um pouco, mas as vendas também.”

Valorização dos imóveis em Miami e região nos últimos 20 anos
Souza apresentou alguns exemplos de quando um mesmo imóvel se valorizou em Miami e região nas duas últimas décadas. Confira.
Uma casa em Miami Beach com cinco quartos e seis banheiros valia US$ 715.000 em 1999. Hoje, este mesmo imóvel está sendo vendido por US$ 12.900.000.
Em Broward, uma casa com cinco quarto e sete banheiros custava US$ 515.000, em 1999. Atualmente, seu preço é de US$ 3.995.000.
Os exemplos comprovam que comprar imóveis em Miami e no sul da Flórida foi e seguirá sendo um ótimo negócio, seja para morar, devido à qualidade de vida, ou para investir.